Momentul transmiterii titlului de proprietate asupra unui bun imobil: articolul 223 din codul civil, puncte cheie și sfaturi juridice

În prezent, transferurile de proprietate asupra bunurilor imobile se fac în principal prin vânzare-cumpărare. O astfel de tranzacție are loc pe piața secundară, în clădirile noi, în construcțiile comune sau la achiziția de terenuri sau case particulare.

Un contract de vânzare-cumpărare transferă titlul de proprietate asupra unui bun imobil de la o persoană la alta. Documentul trebuie să fie înregistrat la autoritatea competentă (Rosreestr). În cele mai multe cazuri, un transfer al dreptului respectiv poate avea loc numai după această etapă. Dar acest moment poate apărea și mai devreme, de exemplu, atunci când se contractează o ipotecă și se semnează un act translativ de proprietate asupra unui bun imobil. Dar acest drept este limitat până la finalizarea înregistrării de stat.

Proprietatea prin ipotecă

În ultima vreme, achiziționarea de bunuri imobiliare este adesea însoțită de un contract de ipotecă. În acest caz, toate bunurile transferate împrumutatului devin obiectul gajului. Împrumutatul locuiește în proprietate și o folosește după cum dorește. În același timp, principalele drepturi rămân la bancă.

În conformitate cu Legea nr. 102-FZ "Cu privire la ipotecă (gaj imobiliar)", proprietatea este considerată a fi proprietatea debitorului ipotecar. Se aplică următoarea restricție: condițiile de locuit nu trebuie să se înrăutățească.

Proprietarul are dreptul de a beneficia de proprietate dacă este stipulată clauza respectivă. De asemenea, bancherul trebuie să mențină proprietatea în ordine și să plătească utilitățile și alte taxe, după cum este necesar. Un contract de vânzare cu ipotecă poate stipula că un alt bun, de exemplu, proprietatea care urmează să fie cumpărată, nu este gajat ca garanție:

• O parcelă de teren.
• O cameră, un apartament sau o casă.
• Un garaj, o casă de vară sau alte bunuri imobiliare.
• Clădiri industriale sau de birouri.

În plus, obiectul ipotecii poate fi o navă sau o aeronavă. Certificatul de proprietate se eliberează atunci când au fost îndeplinite procedurile legale necesare.

O ipotecă poate fi contractată pe numele a doi sau mai mulți proprietari. Dar ei trebuie să fie de acord între ei în această privință. Toți proprietarii devin îndreptățiți la o anumită cotă-parte, chiar dacă acordul celorlalți proprietari nu a fost oficializat.

Deși imobilul este deținut de persoana care a încheiat contractul de ipotecă, sunt recunoscute doar anumite drepturi limitate. De exemplu, o astfel de persoană nu poate dispune de proprietate prin vânzare sau schimb fără a obține acordul instituției de credit. Restricțiile pot fi eliminate numai după ce, Odată ce datoria a fost plătită integral.

Prin acord

În fiecare caz, momentul transferului titlului de proprietate diferă din mai multe puncte de vedere. Persoanele fizice și juridice sunt părți la contract. Transferul de proprietate de la o persoană la alta ca urmare a unui acord de drept civil. Acesta este consemnat în scris și apoi trimis spre înregistrare, împreună cu celelalte documente. Pentru a vă asigura că se face corect, ar trebui să încredințați unui avocat cu experiență întocmirea contractului. Nu este obligatoriu să obțineți un certificat notarial. Dar partidele pot face acest lucru dacă doresc.

Dreptul de proprietate asupra unui bun imobil se dobândește fie prin metoda inițială, fie prin metoda derivată. Achiziția prin cumpărare este un mod derivat de obținere a privilegiului respectiv.

O mențiune specială ar trebui să fie făcută în legătură cu privatizarea. Această opțiune există doar pentru persoanele fizice. Un acord este încheiat între autoritățile statului, o municipalitate sau o întreprindere individuală și persoane private. În acest caz, nu este necesară nici certificarea notarială și nici plata taxei de stat. Privatizarea se realizează în modul prevăzut de lege.

Tranzacțiile pot fi nu numai bilaterale, ci și unilaterale. Un exemplu în acest sens este moștenirea. Există două regimuri prin care moștenitorii primesc bunuri care aparțin unui cetățean decedat:

• la drept;
• prin testament.

Moștenirea este acceptată după șase luni de la data decesului unui cetățean. Dacă nu există În cazul în care o persoană trăiește în baza unui testament, bunurile sunt lăsate în conformitate cu legea. În acest caz, se aplică ordinea de succesiune corespunzătoare. Primul include persoanele cele mai apropiate. În cazul în care nu există niciunul sau niciunul dintre ei nu a acceptat moștenirea, proprietatea este transmisă moștenitorilor din linia a doua etc.д

În cazul în care nu respectați perioada acordată, dreptul dumneavoastră la moștenire poate fi restabilit prin intermediul instanțelor de judecată (la fel ca și în cazul recunoașterii dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile fără stăpân). În acest caz, trebuie să dovediți un motiv valabil pentru a nu accepta moștenirea mai devreme.

Fără un acord

Ce motive pot fi invocate pentru acest lucru?? Există cazuri în care recunoașterea dreptului de proprietate a unui cetățean poate fi obținută fără existența unui contract. Principiul prescripției se aplică în acest caz. În cazul bunurilor imobiliare, perioada este de cincisprezece ani, timp în care cetățeanul a deținut proprietatea în mod deschis și cu bună credință.

Documentele trebuie să fie depuse la o instanță. De partea inculpatului în acest caz acționează fostul proprietar. În cazul în care acesta nu este cunoscut, reprezentantul autorității de înregistrare devine pârât. În momentul în care este emisă hotărârea judecătorească, proprietatea este înregistrată.

O altă modalitate de a achiziționa bunuri imobiliare este prin aderarea la o societate cooperativă. Atunci când un cetățean devine membru al unei organizații, dreptul de a deține o proprietate se va acumula odată ce rata este plătită integral. Ca urmare, cooperativa își pierde drepturile. Cu toate acestea, un cetățean în calitate de acționar nu este exclus.

În cazul în care o persoană juridică este reorganizată, momentul în care se transferă dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile către o altă persoană reprezintă decizia de a efectua reorganizarea. Documentele pentru această procedură pot fi diferite. Fiecare proprietate trebuie să fie înregistrată separat.

Moștenire imobiliară

După cum s-a menționat mai sus, succesiunile pot fi moștenite. Succesorul va deveni în mod oficial proprietar în momentul în care procesul de înregistrare a drepturilor respective este finalizat. În acest caz, înregistrarea efectivă a titlului de proprietate asupra imobilului nu va mai fi relevantă, deoarece puteți utiliza liber imobilul înainte de acel moment. Cu toate acestea, dacă moștenitorul intenționează să vândă proprietatea, să o închirieze sau să efectueze alte operațiuni, atunci trebuie mai întâi pentru a obține documente la biroul de înregistrare.

Nu este posibil să se încheie nicio tranzacție fără el. În cazul în care mai mulți proprietari sunt în posesia proprietății, fiecare dintre ei poate înregistra proprietatea asupra părților sale. Apoi, momentul transferului dreptului de proprietate se produce după ce se face o înscriere corespunzătoare în Registrul unic.

Donație de proprietăți

Proprietarul poate decide să își transfere titlul de proprietate unei alte persoane cu titlu gratuit, adică să ofere proprietatea ca donație. Pentru aceasta este necesar să să întocmească documentele relevante, Fără acestea, acordul este nul și neavenit. Se semnează un acord cu un format prestabilit, în condițiile în care se transferă dreptul de proprietate.

Acordul este obligatoriu chiar dacă nu se efectuează nicio plată. Dar, datorită acestui document, va fi posibil să se evite tot felul de dispute cu persoanele care sunt, de asemenea, interesate de proprietăți imobiliare în viitor. De exemplu, rudele fostului proprietar nu vor putea contesta titlul de proprietate al noului proprietar dacă au dreptul la o cotă legală de moștenire.

Dotarea este deosebit de importantă în cazul în care proprietatea este deținută de mai multe persoane. În acest caz, este necesar acordul scris al fiecărui coproprietar al imobilului respectiv pentru procedura. Dacă este o condiție nu este îndeplinită, un nou proprietar nu va putea înregistra transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile.

Imobiliare nerezidențiale

Pot apărea situații, unde un cetățean care deține spații nerezidențiale (de exemplu, un garaj sau un depozit) nu întocmește documentele necesare pentru acestea. Dar această procedură va proteja împotriva posibilelor consecințe negative și nu va crea întrebări pentru autoritățile statului în cursul tranzacției. Prin urmare, este mai bine să o facem.

În cazul în care titlul de proprietate asupra imobilelor nerezidențiale nu este înregistrat, pot apărea următoarele litigii

• Autoritățile de stat îl revizuiesc ca fiind neautorizat Trebuie să construiți o casă care nu este conformă cu reglementările.
• Proprietatea moștenită nu a fost înregistrată sau titlurile de proprietate au fost pierdute și, prin urmare, rămâne deschisă problema transferului acesteia către moștenitori.

Pentru a evita astfel de incidente, ar trebui să se colecteze documentele necesare și să se înregistreze proprietatea în conformitate cu legislația în vigoare. Dar, uneori, acest drept poate fi recunoscut chiar dacă clădirea nu este conformă cu reglementările în absența unui titlu legal de proprietate documente. Apoi este necesar să se meargă în instanță pentru a rezolva problema.

În acest caz, un cetățean dobândește drepturi legale după ce se face o înscriere în Registrul Unic. Orice tranzacție care a fost efectuată cu o proprietate nerezidențială înainte de acest moment este declarată nulă.

Durata de înregistrare

Autoritatea de înregistrare examinează cererea de constatare a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile în termen de 10 zile, dar nu din momentul depunerii acesteia. Raportul începe să fie dedus din ziua în care se plătește taxa de stat. Prin urmare, pe lângă pachetul de documente necesar, solicitantul trebuie să anexeze și chitanța care confirmă faptul că a efectuat plata.

Procedura de înregistrare de stat

Procedura poate fi efectuată prin una dintre următoarele metode în mai multe moduri:

• Vă puteți adresa personal la Biroul Federal de Registru și puteți depune cererea și documentele necesare.
• Trimiterea de copii ale documentelor prin scrisoare recomandată cu notificare. Toate copiile trebuie să fie certificate de un notar.
• Completați versiunea electronică a cererii online pe portalul Serviciului de Stat.

În acest scop, este necesar să se colecteze următoarele documente oficiale:

• Cererea părților la tranzacție.
• Acreditare.
• Chitanța de plată a taxei de stat.
• Document care dovedește baza de proprietate.
• Acord.
• Certificat de acceptare a proprietății.

Un exemplar al acordului va rămâne la Serviciul Federal de Înregistrare. Taxa de stat este de 2.000 de ruble pentru persoanele fizice și 22.000 de ruble pentru persoanele juridice. Dar nu toată lumea trebuie să plătească taxa de stat. Autoritățile de stat, Banca Centrală și persoanele fizice cu venituri mici sunt scutite de plata taxei.

În cazul în care cererea de înregistrare este respinsă, taxa de stat plătită nu se rambursează. Dar dacă a fost plătită în plus, suma plătită în plus va fi returnată în contul solicitantului.

Certificat sau extras din Registrul unic de stat al persoanelor juridice

Pentru o lungă perioadă de timp, titlul de proprietate a fost principalul titlu de proprietate. Se eliberează pe un formular cu diferite Următoarele sunt cerințele de protecție a proprietății. Acest document de proprietate este nedeterminat. Prin urmare, în prezent, certificatul nu este nul ca document în ceea ce privește imobilele dobândite înainte de. Cu toate acestea, atunci când se înregistrează noi tranzacții, se emite doar un extras din Registrul unic de stat al persoanelor juridice, care se tipărește pe o foaie de hârtie A4 normală.

Sfaturi de la un avocat

De regulă, momentul transferului de proprietate asupra bunurilor imobile are loc atunci când efectuarea unei înregistrări în registrul unificat. Acest principiu este valabil pentru privatizările, contractele de vânzare și achizițiile rezultate din prescripția dreptului de proprietate cu bună-credință. Dar experții precizează că există și excepții de la această regulă:

• La succesiune, dreptul de proprietate se naște din momentul deschiderii masei succesorale. Acest lucru este prevăzut la art.1152 din Codul civil.
• Pe baza prevederilor stipulate într-un contract de căsătorie încheiat în mod corespunzător. S-a dezvoltat o jurisprudență adecvată în ceea ce privește acest motiv.
• Apartenența la cooperativă de consum Proprietatea se transferă proprietarului în urma plății unei acțiuni.
• În cazul reorganizării persoanelor juridice, momentul transferului titlului de proprietate asupra bunurilor imobile este momentul încetării existenței fostei organizații.

Ca acte de proprietate asupra bunurilor imobile care necesare pentru executarea tranzacției, sunt extrasul din Registrul unic de stat al persoanelor juridice și acordul dintre părți. Avocații sfătuiesc să păstreze cu grijă aceste documente, deoarece ele vor fi necesare pentru orice tranzacții viitoare sau alte acțiuni legale.