Legea privind societățile de administrare: definiție, sarcini și obligații, autorizare, drepturi și responsabilități

Ce reglementează legea privind administrarea societăților comerciale?? De ce este necesar? Care este esența sa? În Rusia de astăzi, locatarii unei clădiri de apartamente au dreptul de a alege ei înșiși administrația clădirii, care poate fi o companie de administrare sau o asociație de proprietari. În primul caz, societatea de administrare este o entitate juridică care furnizează servicii pentru proprietate, menține ordinea în zona înconjurătoare, furnizează servicii comune etc.

Legea

În ceea ce privește locuințele și serviciile comunale, responsabilitățile companiei de management sunt reglementate de Codul locuințelor, regulamentele №69-FZ, №184-FZ, Decret guvernamental nr. 491, Hotărârea SAC nr. 6464/10.

Documentul fundamental este Codul locuințelor. Conform reglementărilor, o societate de administrare poate fi înființată ca:

• întreprindere privată;
• sub forma unei asociații de locuințe;
• GUP sau DEZ.

Conform legii federale, societatea de administrare poate fi specializată, adică poate furniza anumite servicii. Deși este mai convenabil pentru rezidenți atunci când o singură instituție se ocupă de toate problemele.

În plus față de regulamente, fiecare CC are propriul statut, care definește obiectivele, modalitățile și regulile de funcționare. Orice contradicție între statut și lege este inadmisibilă.

Atribuții

Legea privind societățile de management în domeniul locuințelor și serviciilor comunale obligă aceste organizații să îmbunătățească calitatea vieții proprietarilor de apartamente. Societatea de administrare trebuie să efectueze lucrări de întreținere a zonei comune, să rezolve problemele legate de continuitatea serviciilor comune. În limitele bugetului pentru efectuarea de reparații și reînnoiri. Societatea de administrare este obligată să mențină instalațiile comune în bună stare de funcționare, să respecte normele de securitate la incendiu și să mențină o stare igienico-sanitară corespunzătoare.

Repararea și întreținerea zonei de vecinătate

Legea privind societățile de administrare obligă aceste organizații să efectueze la timp reparațiile și întreținerea proprietății comune. Adică să supravegheați starea instalațiilor electrice, de încălzire și de canalizare din interior. Firma trebuie să zugrăvească (var) spațiile comune, să repare deschiderea ușilor și ferestrelor. Supravegheați starea acoperișului și reparați-l la timp.

Prin "zonă de vecinătate" se înțelege parcela de teren care este atașată la un anumit imobil de locuințe. Dimensiunea unei astfel de parcele variază de la caz la caz. La rândul lor, proprietarii de apartamente sunt obligați să plătească taxe funciare.

Servicii comunale

Firește, este imposibil să ne imaginăm o viață confortabilă fără servicii comunale. Acesta este motivul pentru care legea privind societățile de administrare le obligă:

• pentru a menține toate sistemele în stare de funcționare;
• să se asigure că deșeurile sunt ridicate la timp;
• să colecteze taxele pentru apartament;
• Recuperarea datoriilor de la rău-platnici prin procedura de revendicare și de judecată.

La rândul său, societatea de administrare nu are dreptul de a percepe taxe suplimentare în plus față de tarifele care au fost aprobate în cadrul adunării de proprietari.

Drepturi

Legea privind societățile de administrare conferă acestor societăți drepturi. În special, CC-urile au dreptul de a participa și de a iniția proceduri de colectare împotriva debitorilor.

Companiile au dreptul de a raporta modificările ilegale autorităților statului. Au dreptul de a se plânge de utilizarea abuzivă a bunurilor comune.

Companiile de gestionare au dreptul de a controla acuratețea datelor transmise de contoare și de a opri furnizarea utilităților dacă locuitorii nu le plătesc.

Compania are dreptul de a utiliza fondul de rezervă în cazul în care există datorii la furnizorii de utilități sau dacă sunt necesare reparații urgente.

Ce nu este acoperit de domeniul de responsabilitate

Nici legea veche și nici cea nouă nu prevăd că societățile de administrare sunt obligate să instaleze sistem de supraveghere video, să dezrădăcineze copaci, să repare interfonul. Nu trebuie să vă așteptați ca societatea de administrare să decoreze teritoriul adiacent sau să efectueze lucrări de construcție care nu sunt necesare în mod urgent.

Răspunderea și licențierea

Legea privind societățile de administrare stabilește responsabilitatea pentru o astfel de societate. În primul rând, se stipulează pentru încălcarea regulile de funcționare a clădirii, pentru nedetectarea la timp a defecțiunilor tehnice. Pentru astfel de încălcări CAO (articolul 7.22) prevede o amendă de până la 40 de mii de ruble. Același cuantumul amenzii este prevăzută pentru situațiile în care inundarea apartamentului este din vina societății de administrare.

În cazul în care compania de management încalcă normele de siguranță împotriva incendiilor, aceasta poate fi amendată cu până la 200 de mii de ruble.

În cazul în care compania este găsită vinovată de faptul că nu a luat măsuri pentru a furniza servicii de utilitate publică rezidenților, poate fi amendată cu până la 10 mii de ruble - Articolul 7.23 CAO.

Locatarii clădirii au dreptul să depună plângere împotriva societății de administrare la procuratură, la inspecția locuințelor, la autoritățile locale și la serviciul de pompieri. Dar ar trebui să ne amintim întotdeauna că calitatea serviciilor furnizate depinde de atitudinea proactivă a fiecărui rezident al unui bloc de apartamente. De asemenea, este posibil să se retragă o companie de la deservirea unei case în cadrul unei adunări generale a tuturor locatarilor.

Din 2016, toate companiile sunt obligate să introducă în sistemul GIS pentru locuințe și servicii comunale informații despre lucrările efectuate. În cazul în care organizația nu face acest lucru, chiriașii pot contacta autoritățile de control.

Din 2018, absolut toate CM sunt obligate să se supună procedurii de licențiere. Aceasta pentru a se asigura că toate organizațiile își îndeplinesc pe deplin funcțiile. Cu toate acestea, nu este ușor să se retragă licența unei companii - acest lucru se poate face numai în instanță.

Venituri și responsabilitatea rezidenților

Aproape fiecare entitate juridică este înființată în scopul de a primi remunerații pentru serviciile prestate sau bunurile furnizate. Societățile de administrare nu sunt exceptate de la această regulă. Onorariile pentru serviciile societății sunt stabilite de către rezidenți în cadrul unei adunări generale. Dar dacă suma de pe factură este majorată, o astfel de decizie trebuie să fie aprobată de o adunare generală. Acest lucru se întâmplă cel mai adesea în cazul în care clădirea necesită o reparație capitală, deoarece acest serviciu nu este inclus în tarif. În cazul în care rezidenții nu susțin inițiativa societății de management, societatea nu mai este responsabilă.

Există o altă întrebare importantă, care îi îngrijorează pe locuitorii clădirilor de apartamente: "Poate societatea de administrare a clădirii să colecteze datorii și să impună amenzi sau penalități?". În prezent, datoriile pot fi recuperate doar printr-o hotărâre judecătorească. Cu toate acestea, compania are și alte pârghii. De exemplu, în cazul în care un rezident plătește pentru furnizarea de energie electrică unei companii de administrare a clădirii, aceasta are dreptul de a întrerupe furnizarea în cazul în care înregistrează restanțe. În cazul în care contractul este încheiat direct cu o societate de furnizare a energiei, numai societatea de furnizare a energiei are acest drept.

Codul Locuinței dă dreptul autorității de locuințe să perceapă o penalitate dacă chiriașul nu vrea să plătească utilitățile. Rata actuală a penalității este de 1/300 din rata de refinanțare. Dacă întârzierea este mai mare de 90 de zile, valoarea penalității crește la 1/130 din datorie.

Concurs

Este prerogativa proprietarilor de locuințe să aleagă societatea de administrare a unui bloc de apartamente, în conformitate cu legislația în vigoare. Licitația trebuie să se bazeze pe cerințele articolului 161 din Codul locuințelor și pe regulile de licitație, care sunt aprobate prin Decretul Guvernului nr. 75. Fiecare subiect al Federației Ruse are propriile reglementări locale care guvernează procedura de licitație, dar acestea nu pot fi în mod clar împotriva cerințelor Rezoluției și ale Serviciilor de Locuințe și Comunitare.

Câștigătorul poate fi desemnat prin vot deschis sau închis. Principalul lucru este că cel puțin 2/3 din proprietarii de locuințe trebuie să fie prezenți la ședință.