Evaluarea clădirilor și a structurilor: documente, reguli și metode

Evaluarea clădirilor și a structurilor poate fi efectuată din mai multe motive. Cel mai adesea se referă la plata impozitelor pe proprietate, a căror valoare depinde de valoarea cadastrală a proprietății. Pentru a revizui această cifră și a face o cifră mai mică suma de bani Ca plăți de impozite, proprietarii comandă o evaluare independentă a proprietății în o organizație specializată. Articolul va prezenta lista documentelor necesare pentru procedură, precum și normele și metodele prin care se desfășoară această acțiune.

De ce avem nevoie de?

În plus față de motivul pentru revizuirea valorii cadastrale a obiectului, există o serie de alte circumstanțe care necesită evaluarea clădirilor și a structurilor:

• Pregătirea înainte de vânzare cu identificarea valorii de piață la o anumită dată. Această procedură este necesară pentru orice tip de tranzacție (vânzare-cumpărare, schimb, închiriere, înregistrare de acțiuni etc.). д.).
• Prin hotărâre judecătorească sau în vederea examinării unei proceduri în instanță.
• Pentru a calcula daunele datorate pagubelor materiale.
• Pentru a solicita un împrumut sau o ipotecă.
• Aportul unui obiect la capitalul social al unei organizații.

În cine să aveți încredere pentru a face evaluarea independentă

Specialiștii sfătuiesc să se respecte următoarele reguli atunci când se alege o firmă potrivită:

• Puneți o întrebare cu ajutorul unui motor de căutare, de exemplu Yandex, specificând regiunea dumneavoastră. Este mult mai productiv decât să căutați anunțuri în presa scrisă sau să vă întrebați prietenii și rudele.
• Să examineze publicitatea mai multor companii. Cu cât sunt mai multe informații pe Internet, cu atât firma este mai fiabilă, dar cu atât mai scumpe vor fi serviciile sale.
• Pentru a găsi site-ul companiei selectate și pentru a-l studia în ceea ce privește designul, conținutul, disponibilitatea contactelor pe pagină și informații despre problema dvs.
• Trebuie verificate scanarea autorizațiilor, dovada legalității societății și dovada asigurării de răspundere civilă profesională.
• Este recomandabil să căutați recenzii pe internet. Desigur, dacă sunt doar două sau trei, acest lucru nu va fi determinant, dar prezența opiniilor negative ale clienților ar trebui să alerteze proprietarul proprietății.
• După ce ați găsit-o pe cea potrivită, ar trebui să sunați la companie, să vă prezentați și să discutați cu ei despre subiectul care vă interesează. Răspunsuri clare și concise să vă ajutăm face dreptul alegerea. Incapacitatea de a intra în legătură, faptul că este prins pe robotul telefonic, trecerea de la un angajat la altul ar trebui să pună clientul în alertă roșie.

Documente pentru evaluarea clădirilor și structurilor

De obicei, proprietarul va avea mai multe documente pentru proprietate. pentru a afla care dintre ele necesare pentru procedura, Ar trebui să contactați compania de evaluare pe care o alegeți. De obicei, un angajat al firmei va explica la prima întâlnire sau într-o conversație telefonică, de care aveți nevoie pentru a pentru a le oferi specialistului în servicii pentru clienți. Principalele documente care permit evaluarea valorii de piață a clădirilor și structurilor deținute de o persoană juridică sunt:

• Titluri de proprietate.
• Documente privind restricțiile de utilizare a proprietății.
• Limitele confirmate ale clădirii sau ale structurii, cu indicarea locației.
• Fișa de inventariere întocmită în conformitate cu registrele contabile.
• Situația costului inițial (de înlocuire) și valoarea amortizării acumulate.

Documente referitoare la dreptul de proprietate asupra terenurilor aflate sub proprietate:

• Pașaportul tehnic al imobilului, așa cum a fost eliberat de Biroul de Inventariere Tehnică, însoțit de schițe.
• Lipsa documentelor de la Biroul inventar tehnic presupune furnizarea de specificații tehnice în funcție de datele contabile.
• Lista mijloacelor fixe ale firmei aflate în interiorul clădirii sau în cadrul structurii, precum și valoarea contabilă a acestora.
• Documentația proiectului cu o notă explicativă.
• Rapoarte ale Comisiei privind uzura reală a proprietății.

Certificat de înregistrare de stat

Acest document a fost un titlu de proprietate până în iunie 2016 și a fost emis pentru toate imobilele. În caz de schimbare a proprietarului, adresa, specificații tehnice (de exemplu, din cauza unei reconstrucții) sau atunci când se fac corecțiile necesare în Registrul unic de stat al drepturilor (URS), se eliberează imediat un nou certificat.

Din vara anului 2016, documentul nu se mai eliberează, iar proprietatea poate fi confirmată prin obținerea unui extras din Registrul Unic de Stat al Proprietății, valabil o lună.

Restricții privind obiectul

Furnizează informații despre sarcini, chiriași, contracte, acorduri și orice restricții care vor afecta fără îndoială prețul final al proprietății ca urmare a evaluării clădirilor și structurilor. Deosebit de relevante sunt diversele proceduri judiciare aflate în curs de desfășurare la momentul efectuării procedurii de evaluare de către un specialist al firmei angajate pentru a efectua evaluarea imobilului.

Locație

Adresa proprietății poate fi confirmată prin certificat de proprietate, extrase din Registrul unic de stat al proprietății, un plan geodezic, documentație tehnică sau de proiectare. Numărul cadastral al clădirii, al structurii și al terenului pe care se află proprietatea trebuie, de asemenea, să fie furnizat furnizorului de servicii de evaluare.

Date contabile

Contabilitatea activelor imobilizate în întreprindere se efectuează întotdeauna. În conformitate cu PBU 6/01, bunurile sunt trecute în bilanț. Ulterior, trebuie creat un card de inventar pentru acesta. Acesta poate fi completat manual, ceea ce este tipic pentru firmele mici. În acest caz, toate modificările aduse obiectului se introduc și manual. Dar majoritatea companiilor folosesc 1C. Aici datele despre obiect sunt introduse în program și contabilizarea se face automat.

În vederea evaluării valorii de înlocuire a clădirii sau a construcției, o copie a fișei de inventariere completată manual și contrasemnată de o persoană autorizată se pune la dispoziția specialistului firmei care efectuează lucrarea.

Documente pentru teren

Evaluatorului trebuie să i se furnizeze informații despre starea terenului de sub clădire sau structură. În plus față de numărul cadastral, există o listă de documente, care include

• Un pașaport sau un plan cadastral
• Certificat de proprietate (dacă a fost eliberat înainte de 2016) sau dreptul de utilizare permanentă și perpetuă, iar din 2016 - un extras din Registrul unic de stat al persoanelor juridice;
• contractul (în cazul unui contract de leasing).

În cazul în care există sarcini asupra proprietății, acestea trebuie, de asemenea, să fie raportate la încheierea unui acord cu o companie pentru evaluarea clădirilor și structurilor.

Pașaport tehnic

Un astfel de document se întocmește de obicei înainte de procedura de înregistrare a titlului de proprietate. În cazul în care proprietatea aparține unei persoane juridice, așa cum se confirmă printr-un extras din Registrul unic de stat al persoanelor juridice, și nu au existat modificări ale caracteristicilor tehnice de la înregistrare, este foarte posibil să se furnizeze evaluatorului pașaportul tehnic al clădirii sau al structurii, întocmit anterior de către BTI. Nu este necesar să comandați un nou document. Chiar dacă proprietarul nu are una, puteți cere proprietarului să calculeze valoarea locație a proprietății în scopul obținerii unui duplicat. Această procedură va costa de câteva ori mai puțin decât obținerea unui nou pașaport de proprietate.

În cazul în care bunul a fost preluat prin contract de vânzare, dar documentația tehnică nu a fost transferată noului proprietar, ar trebui să se întocmească o scurtă descriere pentru evaluator, în conformitate cu registrele contabile, și să fie semnată de un reprezentant autorizat al proprietarului.

Alte documente

Fără îndoială, pentru a proceda fără probleme în procesul de evaluare a clădirii, toate informațiile despre imobil trebuie date specialiștilor firmei angajate. Acest lucru este valabil în cazul în care clădirea trebuie evaluată împreună cu conținutul său, de exemplu, echipamente care sunt dificil de demontat. În plus, puteți solicita să vedeți documentația proiectului. În cazul în care proprietatea este parțial demolată, trebuie întocmite certificate de comisie pentru a verifica deteriorarea reală a proprietății.

Pentru persoane fizice

O persoană obișnuită are cel mai adesea nevoie să apeleze la servicii de evaluare pentru a determina valoarea de piață a unui apartament, a unei case sau a unui teren deținut de către. În acest caz, lista de documente este scurtă și se rezumă la trei elemente:

• Un document de proprietate;
• cadastru (pentru terenuri);
• Documentația tehnică (a clădirii sau a apartamentului).

Metode de evaluare utilizate

Există trei metode prin care un expert poate determina valoarea:

• Analogic, care compară prețurile de vânzare recente ale imobilului. Această metodă este potrivită pentru evaluarea locuințelor. Evaluatorul examinează vânzările din anul în curs, folosind ratele pentru a alinia proprietatea realizată cu cea care este evaluată în prezent. Deci, în primul rând, el găsește informații despre proprietatea vândută și ajustează prețul acesteia ținând cont de caracteristicile proprietății care urmează să fie evaluată. Apoi, el compară mai multe proprietăți similare din același segment și obține un preț mediu.
• Costul, care ia în considerare toate costurile de ridicare a clădirii sau a structurii. Acesta este cel mai adesea cazul locuințelor nou construite, cu suprafețe mici. Ceea ce se înțelege aici este suma de bani care ar fi necesară în prezent pentru a reface exact același imobil cu materiale identice, cu o calitate similară a montajului și chiar cu soluții arhitecturale similare.

• bazate pe venit, în care valoarea de piață poate fi determinată cu precizie, ținând cont de rentabilitatea în cazul unei investiții. Această metodă este bună pentru determinarea prețului zonelor comerciale. În primul rând, stabilește perioada pentru care trebuie calculată rentabilitatea. În al doilea rând, se estimează valoarea venitului așteptat. În al treilea rând, se calculează profitul pe care îl va obține proprietarul după perioada de calcul. În al patrulea rând, se calculează valoarea tuturor veniturilor pentru viitorul previzibil.

Amortizarea proprietății

Toate proprietățile sunt supuse îmbătrânirii. În termeni contabili este noțiunea de Se definește ca fiind amortizarea al cărei procent poate fi estimat pe baza amortizării acumulate. Metodele de evaluare a deteriorării fizice a clădirilor și structurilor sunt utilizate și de către companiile implicate în stabilirea valorii de piață a proprietăților. În prezent, se preferă să se calculeze, prin care se determină amortizarea fiecărui element structural, apoi se însumează toate cifrele. Această metodă ia în considerare în mod necesar valoarea de înlocuire a proprietății.

Cum lucrează specialiștii

Există o serie de reguli care sunt respectate în contract pentru evaluarea clădirilor și a structurilor:

• Analiza obiectului propus de client pentru a determina valoarea acestuia.
• Identificarea servituților, sarcinilor, ipotecilor.
• Definirea clară a tipului de proprietate cu verificarea disponibilității metodelor de calcul.
• Identificarea oricăror restricții care pot împiedica lucrările.
• Analiza informațiilor furnizate de client pentru a determina dacă acestea sunt suficiente.

În activitatea sa, evaluatorul aderă la următoarele principii

• Independența față de persoanele și circumstanțele în cauză.
• Obiectivitatea evaluării.
• Nu există conflicte de interese între contractant și client.
• Obligativitatea încheierii unui acord.
• Stabilirea unor acorduri clare cu privire la calendarul și obiectul anchetei.

Astfel, în momentul în care se realizează evaluarea proprietății, clientul va trebui să pună la dispoziția evaluatorului toate documentele necesare. Perioada în care se va determina valoarea de piață a imobilului. De asemenea, este necesar să se asigure că reprezentantul companiei de evaluare are acces la proprietate, ceea ce reprezintă o condiție prealabilă pentru îndeplinirea obligațiilor executantului în temeiul contractului de evaluare.